Achat immobilier en indivision
L’achat immobilier en indivision veut dire que l’on va devenir propriétaire d’une partie d’un bien que l’on ne peut découper, répartir, diviser … (Ex : un appartement).
Cette situation est très fréquente ; on la retrouve en présence d’opérations réalisées par des personnes :
- Non mariées
- Mariées sous le régime séparation de biens
- Lors d’une succession avec plusieurs héritiers d’un même bien immobilier.
La répartition entre chacun est précisée lors de l’achat et le notaire va l’inscrire dans le titre de propriété.
Chacun va devoir alors faire face, en fonction de sa quote part, au frais et charges du bien immobilier, mais il va aussi dans les mêmes proportions en tirer les profits (revenus locatifs, plus-value…)
Il faut alors se poser la question du calcul de l’indivision entre chacun des acheteurs, les co-indivis.
Le calcul des parts dans l’indivision
Cette répartition peut schématiquement se faire de trois façons :
- Libre choix défini entre les acquéreurs lors de l’achat
- Selon les apports et les remboursements de chacun dans un crédit
- Et enfin par un notaire lors d’une donation, succession…
Pour mieux comprendre nous allons décliner quelques exemples dans les deux premiers cas pour bien mesurer les impacts au niveau du patrimoine :
1 : Indivision répartie selon le libre choix des acquéreurs
Prenons l’exemple d’un couple (A et B) non mariés qui achète sa résidence principale.
L’un (A) a une forte épargne et de bons revenus mensuels, l’autre(B) ne travaille pas et n’a pas d’épargne.
Le couple s’entend bien depuis longtemps et pour simplifier, veulent se répartir le bien à égalité, c’est à dire à hauteur de 50% chacun.
Jusqu’à là pas de problème, mais il ne faut pas ignorer les risques encourus dans les situations suivantes :
La séparation
Le couple après X années se sépare dans un climat de conflit.
Le co-indivis B n’ayant rien financé de l’opération réclame bien entendu sa part.
De son coté, (A) devra alors ouvrir une procédure longue et couteuse pour essayer de prouver qu’il a tout payé…
Contrôle fiscale
Le bien acheté par le couple est estimé à 300 000€.
Lors d’un contrôle fiscal, le contrôleur cherche à comprendre comment une personne (B) sans patrimoine ni revenu a réussi à être propriétaire de 50 % d’un appartement, c’est-à-dire obtenir une valeur de 150 000€.
Ne serait-ce pas une donation déguisée de A à B ? Dans ce cas il faudrait acquitter les droits de donation entre 2 personnes sans liens de famille … à 60% c’est-à-dire environ 90 000€.
Le décès
Dans le couple, A décède. Il n’a pas fait de testament et laisse 2 enfants majeurs issus d’une première union.
Les enfants réclament alors la totalité de la valeur du bien soit 300 000€ en héritage car ils se sentent lésés et ne comprennent pas comment une personne sans patrimoine ni ressources pourrait bénéficier à leur dépend, d’une partie du patrimoine de leur parent.
Et une procédure juridique est ouverte …
2 : Indivision calculée selon les apports et les remboursements
Il s’agit de calculer les répartitions en % en fonction de l’apport financier fait par chaque co-indivis lors de l’achat immobilier en indivision et de ses remboursements dans le crédit.
Si un prêt immobilier est nécessaire pour acheter le bien (cas le plus fréquent), soit la charge de remboursement mensuelle est répartie en fonction des revenus de chacun, soit une autre répartition peut être déterminée entre les personnes ….
Exemple 1
Achat d’appartement tous frais compris 200 000 €
(A) Apporte 10 000 € et gagne 1500/mois
(B) Apporte 30 000 € et gagne aussi 1500/mois
Apport total de 40 000 € = 20%
Crédit 160 000 € = 80%
Part de A = 5% pour son apport personnel (10000 / 200000) + 40% pour la moitié du crédit (A et B ont le même salaire et vont pouvoir payer une même part dans le crédit) => soit un total de 45%
Part de B = 15% pour son apport (30000 / 200000) + 40% pour la moitié du crédit => soit un total de 55%
Exemple 2
Toujours pour un achat de 200 000 €
(A) N’apporte rien et gagne 4000 €/mois
(B) Apporte 30 000 € et gagne 1000 €/mois
Total apport = 30 000 € soit 15% de l’opération
Total des revenus = 5000 €/m répartis à 80% pour A et 20% pour B
Crédit = 170 000 € soit 85% de l’opération
Part de B =
15% pour son apport
17% pour sa part de remboursement dans le crédit , c’est-à-dire 20% (part des revenus) des 85% (part du prêt)
Soit au total une part pour B de 32% de l’indivision.
Part de A = le reste, soit 68%
Si les acheteurs décident d’avoir une répartition différente dans le remboursement du crédit, on peut adapter le calcul en fonction ….
Ce type de calcul peut paraitre un peu dénué d’affectivité mais il a le mérite d’éviter toutes les éventuelles discussions ultérieures.
Bien entendu personne n’est tenu de respecter cette forme de répartition à la virgule près; c’est une base à partir de laquelle il convient de réfléchir.
Il est toujours utile de solliciter les conseils du notaire dans un achat en indivision.
3 : Indivision établie suite à une donation, succession, …
Dans ce dernier cas, c’est le notaire qui va définir, en fonction des droits de chacun, la répartition entre les co-indivis.
Comment sortir d’une indivision ?
Personne ne peut-être contraint de rester dans une indivision.
Pour en sortir, deux solutions sont possibles :
- soit le bien est vendu : les fonds issus de la vente sont alors répartis par le notaire en fonction du pourcentage de propriété de chacun,
- soit un co-indivis vend ses parts. En général, c’est un autre co-indivis qui rachète les parts…
En dehors de cette forme d’achat immobilier, une autre solution est d’acheter par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI).
Rencontrez notre conseiller immobilier