Conditions suspensives d’obtention de prêt
Lors d’un achat immobilier, l’acheteur verse au notaire chargé de l’opération un dépôt de garantie. Si l’acquéreur a besoin d’un prêt pour financer son achat, le compromis de vente intègre une clause spécifique appelée « conditions suspensives d’obtention de prêt ».
Objectifs des conditions suspensives d’obtention de prêt
- préciser les conditions dans lesquelles l’acheteur va demander son financement,
- le protéger dans le cas où son crédit serait refusé.
Dans ce cas, l’acheteur doit communiquer au vendeur une lettre de refus de prêt signée par une banque. Le compromis de vente est alors rompu, et l’acheteur peut alors récupérer son dépôt de garantie.
Encore faut-il que la lettre de refus de prêt soit communiquée dans les temps et respecte les termes rédigés dans les conditions suspensives !
Sinon, le vendeur est en droit de conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnisation.
La bonne rédaction de cette clause suspensive d’obtention de crédit est donc primordiale.
Cette clause comprend plusieurs éléments :
Le montant du crédit
Ce montant est égal au prix d’achat du bien + frais d’acte (souvent appelés frais notaire) + les frais de garantie + les frais de banque – l’apport personnel.
Si l’acheteur fait des travaux qui seront inclus dans la demande de prêt, il faut le préciser lors de la signature du compromis et intégrer ces coûts dans les conditions suspensives d’obtention de prêt.
A défaut, la lettre de refus de prêt ne serait pas cohérente avec l’opération projetée.
exemple : achat 150 000 € + frais d’acte, de garantie et banque 13 000 € + travaux 30 000 € – apport 13 000 € = demande de prêt de 180 000 € à indiquer lors du compromis pour un achat de 150 000 €
Cela implique bien entendu d’avoir fait, avant la signature du compromis, une étude chiffrée sérieuse des travaux envisagés. Le vendeur doit également être d’accord pour subordonner la vente de son bien au financement des travaux que l’acquéreur envisage de faire.
La durée du crédit
En général, l’acquéreur a déjà fait une simulation de financement et connaît la durée prévue du crédit. Cependant, et pour sécuriser l’acheteur, il est parfois utile d’indiquer une durée plus longue dans la clause suspensive. En présence de taux d’endettement un peu élevé, la banque devra peut être allonger un peu la durée pour que le dossier soit accordé.
Bien entendu, la durée indiquée dans le compromis est une durée maximum et n’oblige pas l’emprunteur à emprunter jusqu’à cette limite.
Mais si l’emprunteur indique 20 ans dans le compromis et que la banque refuse le prêt qu’elle a dû monter sur 25 ans, la lettre de refus de prêt précisera la durée de 25 ans. Et l’acheteur sera en difficulté pour récupérer son dépôt de garantie.
Attention de ne pas non plus mettre une durée trop longue (30 ou 35 ans) qui risquerait de faire peur au vendeur et ne voudrait plus signer le compromis …
Le taux
Le taux renseigné est le taux annuel maximum, hors assurance qui serait accepté par l’acheteur. Dans les conditions suspensives d’obtention de prêt, ce taux est souvent augmenté par rapport aux simulations faites par l’acquéreur. Cette marge sert à sécuriser le vendeur en cas de hausse de taux qui pourrait intervenir entre le compromis et l’accord de prêt. L’acheteur pourrait alors, sous prétexte d’avoir obtenu un prêt à 2,10 % au lieu de 2%, demander à rompre le compromis.
L’organisme de crédit sollicité
L’acheteur peut nommer une ou plusieurs banques dans les conditions suspensives d’obtention de prêt. Il peut bien sûr indiquer une banque et obtenir son crédit ou avoir un refus dans une autre. Par simplicité le libellé « toute banque ou organisme de crédit » peut être utilisé.
Enfin dernier point, l’acheteur doit fournir deux lettres de refus de prêt pour justifier de rompre un compromis. Cela pour éviter que l’acheteur obtienne un « refus de complaisance » lui permettant de sortir le l’opération immobilière sans perdre son dépôt de garantie.
Les recommandations de Finances & Vous
La rédaction de la clause suspensive d’obtention de crédit mérite donc une attention toute particulière.
Pour éviter toute erreur, l’acheteur doit faire une étude financière précise AVANT de signer un compromis de vente.
Sa banque et/ou un courtier en crédits saura lui indiquer les éléments à préciser dans cette clause destinée à le protéger.
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